京沪尖端学区房价格大滑坡，20万平的“老破小”已成过去式
来历：济宁新闻网
“我买的学区房曩昔一年价格狂降，简直一个月一个报价。”近期，某一线城市市民对记者反映称。
许多年来，在“鸡娃”家庭的追捧以及出资客的恶炒下，京沪尖端学区房简直是楼市中“不跌的神话”，就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅，乃至有小区成交价较曩昔高点跌了10万元/平方米。
曩昔的价格令人望尘莫及，而现在一般家庭“踮踮脚”也能购入一套尖端学区房了，不过这类房子还有出资价值吗？如的确需要为孩子读书购买学区房，又该怎么挑选？
“老破小”学区房价格跌回7年前
董纬近期很抑郁。2020年时，为了能让女儿未来进入好校园，他卖掉了自己两室一厅的房子，置换成了一套一室户“老破小”，之所以这么做，是由于这套“老破小”对口当地“公办榜首牛校”美誉的小学。
董纬称，自己其时花费挨近400万元，而房子面积还不到40平方米，由于房子真实太小，不行全家住，董纬又在离自己公司比较近的片区租了一套两室一厅，暂时将这套学区房租了出去，“以租养租”。
本来董纬觉得自己的操作很精明——过几年等女儿到了上学年岁，就能够保险进入尖端的公办小学，“以租养租”压力也并不大，等学区价值运用结束，还能够将学区房易手，说不定能小赚一笔。
他告知记者，这种操作形式叫做“占坑”，也就是以低总价购买一套尖端学区房，只为占住学位，实际上这种房子往往面积极小，寓居价值并不高，不合适一个家庭寓居，全家还要别的租房住。
到2021年时，学区房商场依然疯狂，董纬购买的房子总价还有必定程度的浮盈，2022年时商场已见下滑，跌回了董纬下手时的价格，他便安慰自己：“横竖女儿上学总之是要用到的。”
到了2023年，董纬不淡定了，近期他告知记者：“简直每个月都在跌落，一个月一个价。”其时董纬下手一室户的价格，现在现已满足买下同小区两室一厅。他悔恨地表明：“买早了！”
记者了解到，董纬购买的小区，是板块内成交量最高的一个老小区，楼龄遍及到达三四十年。据贝壳找房App，2023年12月，该小区一套48.29平方米两室一厅，以360万元的价格成交，成交单价是7.5万元/平方米。
而依据前史成交记载，该小区在2023年4月时，成交价还遍及在9万元/平方米以上，3月时稀有套小户型成交单价超越10万元/平方米。
2021年时，该小区一套成交单价最贵的房子，价格超越了13万元/平方米，房子总面积还缺乏35平方米，卖了450万。近期成交单价比较这一高点，现已跌去约5.5万元/平方米。看来董纬所说“几年前一室户的价格现在满足买下同小区两室一厅”并非虚言。
一个独特的现象是该小区部分房源的挂牌价，比近期的成交价更低。依据贝壳找房App，该小区有68套挂牌房源，一套50.8平方米的两室一厅，挂牌单价仅7万元/平方米，一套48.8平方米的南北两房户型，挂牌单价为7.1万/平方米。
同板块的另一个小区是上世纪80年代建成的，现在也面对差不多的情况。该小区也对口尖端小学，2018年时就有房子成交单价打破13万元/平方米，从2018年到2022年，价格一向较为坚硬。而近期该小区成交了一套35.82平方米的一室一厅，成交价仅为275万元，单价7.6万元/平方米。
有学区房成交价骤降10万元/平
坐落北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家乡，也曾是北京中产十分热心购买的学区楼盘。
这儿对口归纳实力在全北京排前三名的小学——中关村三小。而蜂鸟家乡又以面积小、总价低著称，十分合适“占坑”挂学位，家长们花数百万元，就能让孩子读尖端名校。此前拍出36万元/平方米、名震全国的万柳书院小区，就坐落该板块，对口同一所小学。
在2021年的价格巅峰期，蜂鸟家乡一套44平方米的住所，成交价到达了985万元，单价超越22.4万元/平方米。不过到了2023年年底，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，比照价格高点，大约降了10万元每平方米。
记者查阅贝壳找房中该小区的挂牌信息，发现蜂鸟家乡现在总价最低的一套房报价620万元，面积为43平方米，单价仅为14.4万元/平方米，此外还有很多挂牌单价低于14万元/平方米的房源。
坐落五道口的小区华清嘉园，曾是许多互联网大佬的发家之地，这儿也由于对口中关村二小而成为闻名学区房小区。该小区2020年挂牌价最高打破16万/平方米，2021年价格高点时房子成交价格曾到达14.5万元/平方米，而现在许多房源挂牌价已调至11万-12万元/平方米。
专家主张：统筹学位需求和寓居舒适度
归纳京沪两市学区房的体现，不难发现一线城市的尖端学区房曩昔一年来的价格走势能够用“跳水”来描述，跌幅乃至大于一般类型的住所。
华夏地产资深分析师卢文曦以为，曩昔高价学区房的实质是学区溢价叠加了房价上涨预期，现在跟着各地出台教育方针对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，尖端学区的附加值已显着下降，再加上2023年房子自身价格也在一路下行，学区房天然跌得比一般房子更凶猛。
“曩昔，在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早已违背应有的价值，现在则处于合理回归的状况，价格跌下来很正常。”卢文曦对记者说道。
卢文曦表明，他观察到近两年来学区房的出资活动现已显着降温。
出世人口的削减，极大下降了出资客对炒作学区房的预期。“这并不意味着学区房未来就一文不值了，尖端校园依然具有稀缺资源，还有一部分人在寻求让子女去读好校园，这种需求是一向在的，可是过度炒作现已不存在了。”卢文曦说道。
一般来说，住所具有寓居特点和出资特点，跟着房价进入下行周期，房子的出资特点变弱，现阶段，买房人遍及更垂青寓居特点，即房子要更大、更舒适。而从前抢手的那些学区房，大都都不具有寓居特点，曩昔炒作学区房时，出资者都以为面积“越小越好”，只要能挂户口就行，这也是现在学区房“超跌”的要素之一。
假如购房者的确有为孩子读书而买房的需求，接下来该怎么挑选学区房？卢文曦主张，购房者应该统筹学位需求与寓居需求，在预算范围内，尽量挑选寓居特点强的房子，至少得是合适全家寓居的两房或许三房，那种只是用来挂户口的二三十平方米住所，投机成分过高，未来价格动摇或许更大。
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